El diseño tiene efectos previsibles. Al focalizarse en vivienda nueva con requisitos de ingreso formal, pie y scoring, deja fuera a hogares precarizados que solo acceden a usado o arriendo, y puede presionar al alza los precios del segmento elegible. La garantía pública introduce riesgo moral: con el 50% del capital cubierto buena parte del período, el incentivo a evaluar con rigor disminuye; si hay impagos, la caja fiscal amortigua. Y la lógica promocional –tasas válidas solo en noviembre, cupos que se agotan, promesas de “dividendo -15%” combinando subsidio y tasa– empuja decisiones de 20 a 30 años bajo la sombra de la UF, mientras el marketing dura semanas.
Por Equipo El Despertar
La reactivación del mercado inmobiliario chileno no es espontánea: la empuja un subsidio estatal a la tasa para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, vigente desde junio, que rebaja en 60 puntos base el costo del crédito para 50 mil operaciones y, además, entrega una garantía pública (FOGAES) de hasta el 50% del capital durante la mitad del plazo. Con ese salvavidas sobre la mesa, bancos y cooperativas entraron en una “guerra de tasas” por captar a los beneficiarios: en noviembre, Coopeuch ofreció UF+3,18%; Santander, UF+3,28% (y presume haber adjudicado la mayor bolsa de fondos); BancoEstado, UF+3,29%; Itaú, UF+3,39% para Fogaes y UF+3,89% para vivienda nueva hasta el 15 de diciembre; Banco de Chile, UF+3,41%; y Bci, UF+3,55%. Todo, por tiempo limitado y sujeto a las condiciones del programa.
El resultado inmediato es un repunte de solicitudes y aprobaciones: hasta fines de octubre, el sistema financiero registraba 33.798 solicitudes, con 17.926 aprobadas y 12.123 en evaluación. El objetivo declarado es aliviar la crisis de la construcción y destrabar stock nuevo con financiamiento más barato y menos riesgo para el prestamista. En los hechos, el Estado abarata el dividendo y se transforma en colateral de la banca, mientras los desarrolladores venden inventario a precios que el propio subsidio ayuda a sostener. Como diría Marx, el Estado moderno administra los negocios comunes de la burguesía: socializa el riesgo crediticio, privatiza la renta del suelo y el margen financiero.
El diseño tiene efectos previsibles. Al focalizarse en vivienda nueva con requisitos de ingreso formal, pie y scoring, deja fuera a hogares precarizados que solo acceden a usado o arriendo, y puede presionar al alza los precios del segmento elegible. La garantía pública introduce riesgo moral: con el 50% del capital cubierto buena parte del período, el incentivo a evaluar con rigor disminuye; si hay impagos, la caja fiscal amortigua. Y la lógica promocional –tasas válidas solo en noviembre, cupos que se agotan, promesas de “dividendo -15%” combinando subsidio y tasa– empuja decisiones de 20 a 30 años bajo la sombra de la UF, mientras el marketing dura semanas.
¿Sirve para oxigenar al rubro? Sí. ¿Es política de vivienda? No. Una estrategia orientada a derechos exigiría banca hipotecaria pública con tasas estables y no “de oferta”, parque de arriendo social y cooperativo fuera del ciclo especulativo, captura de plusvalías y banco de suelo para bajar el costo de entrada, topes y transparencia en comisiones y seguros, y focalización real para quienes hoy quedan al margen del crédito. De lo contrario, veremos la película de siempre: ganancias privadas en la subida, pérdidas públicas en la bajada, y familias cargando por décadas una deuda que confundieron con política habitacional.