Que el ministro de Economía haya sido quien defendió estas modificaciones ante los alcaldes críticos, argumentando que la decisión era avanzar porque era una herramienta para incentivar la inversión y dinamizar la economía, dice todo lo necesario sobre su naturaleza real. No es política habitacional. Es política de reactivación económica que usa la vivienda como instrumento y a las familias populares como consumidores de un producto cuya producción beneficia principalmente a quienes ya tienen capital suficiente para especular con el suelo urbano.
Por Daniel Jadue
Hay una regularidad en la historia urbana chilena que ya no debería sorprender: cuando la derecha llega al gobierno, la ciudad se convierte en el primer campo de experimentación del mercado. No porque la vivienda sea un tema técnico que los expertos de derecha dominan mejor que los de izquierda. Sino porque la ciudad es el territorio donde la especulación inmobiliaria produce sus ganancias más extraordinarias, y esas ganancias financian a quienes gobiernan.
Las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones que el gobierno de Kast impulsa a través del MINVU de Iván Poduje son la demostración más reciente y más nítida de esa regularidad. El gobierno las presenta como modernización técnica, como simplificación de la permisología, como instrumento para bajar el precio de la vivienda entre un diez y un quince por ciento. La realidad que esas medidas producirán es exactamente la contraria: más especulación, más densificación sin planificación, más expulsión de las comunidades populares de los barrios que construyeron con décadas de vida cotidiana, y más ganancias para el mismo sector inmobiliario que financia las campañas de quienes aprueban las normas que los benefician.
Lo que la propuesta hace en concreto
La modificación propuesta tiene tres ejes que, analizados en conjunto, revelan su lógica real. El primero es la sustitución del permiso de edificación por una declaración jurada para obras que el gobierno clasifica como menores. Lo que parece una simplificación administrativa es en realidad el debilitamiento del único instrumento que las comunidades y los municipios tienen para controlar qué se construye en su territorio y en qué condiciones. Cuando una obra deja de requerir permiso y pasa a requerir solo una declaración de quien construye, el control público desaparece y el mercado decide. Y el mercado, sin control público, decide siempre a favor de quien tiene más capital.
El segundo eje es el aumento de constructibilidad y altura y la disminución de los requisitos de estacionamientos en las nuevas construcciones. La propuesta elimina la restricción que establece que el bono del treinta por ciento por fusión de terrenos está incluido dentro del cincuenta por ciento del bono por conjunto armónico. En términos concretos, eso significa que un terreno con constructibilidad de uno puede llegar a 1,8 al fusionarse y ser parte de un conjunto armónico. La diferencia entre 1,5 y 1,8 puede parecer menor en abstracto. En la práctica es la diferencia entre un edificio de altura moderada y un mega edificio que aplasta el tejido urbano del barrio donde se instala, destruye el asoleamiento de las viviendas vecinas, sobrecarga las redes de agua y alcantarillado y elimina las vistas que los vecinos construyeron durante décadas. Y si a eso se le suma la reducción de la exigencia de resolver los estacionamientos dentro del predio, el resultado será más autos en el espacio urbano, con todo lo que ello trae como consecuencia.
El tercer eje es la extensión de la vigencia de los permisos de edificación a seis años. Eso no es una medida para facilitar la construcción de vivienda asequible. Es una medida para facilitar la especulación con los derechos de edificación. Un permiso con seis años de vigencia es un activo financiero que las inmobiliarias pueden retener, esperar a que el suelo se revalorice, vender o usar cuando el mercado les sea más favorable. Exactamente lo que David Harvey llamó acumulación por desposesión aplicada al espacio urbano: la captura privada del valor que la inversión pública en infraestructura, transporte y servicios produce en el territorio.
El mecanismo
Cuando analizamos cómo el capital construye la ciudad, describimos con precisión el mecanismo que estas modificaciones activan. La ciudad que habitamos no es el resultado de decisiones neutras ni de fuerzas impersonales del mercado. Es el resultado de decisiones políticas concretas que benefician sistemáticamente a unos y perjudican sistemáticamente a otros. Las modificaciones a la OGUC son exactamente eso: una decisión política que beneficia al sector inmobiliario y que perjudica a los sectores populares, envuelta en el lenguaje de la modernización técnica para que parezca inevitable.
El mecanismo funciona así. El gobierno modifica la norma aumentando la constructibilidad y eliminando restricciones de altura. Los suelos urbanos bien ubicados se revalorizan inmediatamente porque los derechos de edificación que contienen aumentan. Las familias que arrendaban en esos barrios, que muchas veces pagaban arriendos ya elevados en relación a sus ingresos, enfrentan aumentos de arriendo o el término de sus contratos porque el propietario puede obtener más valor vendiendo o redensificando. Las comunidades que construyeron durante décadas la identidad cultural y social de esos barrios son expulsadas hacia la periferia donde el suelo es más barato pero el tiempo de desplazamiento al trabajo, al colegio, al hospital, es incomparablemente mayor. Y el sector inmobiliario captura la plusvalía que generó no su esfuerzo productivo sino la desregulación que el gobierno le regaló.
Eso no es desarrollo urbano. Es despojo organizado desde el Estado.
Los guetos verticales como destino
Los alcaldes que criticaron estas modificaciones usaron la expresión guetos verticales para describir su resultado más probable. La expresión es correcta aunque insuficiente. Un gueto vertical no es solo un edificio de muchos pisos en un barrio donde no corresponde. Es la forma espacial que toma la pobreza cuando el mercado inmobiliario decide que un territorio mal conectado, sin servicios de calidad, sin espacio público digno, puede llenarse de unidades habitacionales pequeñas y baratas destinadas a familias que no tienen otra opción.
El modelo ya existe en Estación Central, en Quilicura, en partes de San Bernardo. Miles de familias viven en departamentos de treinta metros cuadrados en edificios de veinte pisos sin ascensor suficiente, sin estacionamientos, sin área verde, sin equipamiento comunitario, en barrios donde la densidad de población supera la capacidad de las redes de agua, alcantarillado y transporte. No porque la densidad sea mala en sí misma. Sino porque la densidad sin planificación, sin inversión pública proporcional en infraestructura y servicios, sin mecanismos que garanticen que el valor generado por la densificación vuelva al territorio en forma de mejoras para quienes lo habitan, produce exactamente lo que el modelo neoliberal siempre produce: riqueza privada y costos públicos.
Las modificaciones a la OGUC propuestas por el gobierno de Kast generalizarán ese modelo a nuevos territorios. No porque el gobierno sea ignorante de las consecuencias. Sino porque esas consecuencias son perfectamente compatibles con los intereses que el gobierno representa: los intereses del capital inmobiliario.
La permisología como coartada
El gobierno justifica estas modificaciones con el argumento de la permisología: Chile tiene demasiada burocracia que frena la construcción de vivienda y encarece los proyectos. Hay algo de verdad en ese diagnóstico y mucho de manipulación en la solución que propone.
Es verdad que los procesos de aprobación de permisos en Chile son lentos, opacos y frecuentemente capturables por intereses particulares. Pero la solución a esa burocracia deficiente no es eliminar el control público sino construir un Estado más eficiente, más transparente y con mayor capacidad técnica para evaluar proyectos rápidamente sin sacrificar los estándares de calidad urbana que protegen a las comunidades. La simplificación que el gobierno propone no mejora el Estado. Lo retira del campo y deja que el mercado decida sin contrapeso.
Hay además una trampa conceptual en el argumento de la permisología que vale la pena desmontar. El problema de acceso a la vivienda en Chile no es principalmente un problema de oferta insuficiente producida por exceso de regulación. Es un problema de distribución del ingreso que hace que la vivienda sea inalcanzable para amplios sectores aunque la oferta sea abundante. Un trabajador que gana el salario mínimo en Chile necesita no endeudarse durante veinte años para comprar un departamento en la periferia de Santiago. Eso no cambia si se eliminan permisos ni si se aumenta la constructibilidad. Cambia si se redistribuye el ingreso, si se garantiza la vivienda pública de calidad como derecho y si se regulan los precios del suelo urbano para que la plusvalía que genera la inversión pública no sea capturada privadamente.
Lo que el gobierno de Poduje no propone
Las modificaciones a la OGUC del gobierno de Kast no incluyen ningún instrumento de captura de plusvalía urbana que permita al Estado recuperar parte del valor que sus propias intervenciones generan en el territorio. No incluyen mecanismos de vivienda pública bien ubicada que compitan con el mercado privado en las zonas donde la demanda es mayor. No incluyen regulación de arriendos que proteja a las familias de ser expulsadas de sus barrios cuando la densificación los revaloriza. No incluyen estándares mínimos de espacio público, áreas verdes y equipamiento comunitario que los proyectos densificados deben proveer o financiar.
Lo que sí incluyen es exactamente lo que el sector inmobiliario pedía: más constructibilidad, más altura, menos control, permisos más duraderos. Que el ministro de Economía haya sido quien defendió con más convicción estas modificaciones ante los alcaldes críticos, argumentando que la decisión era avanzar porque era una herramienta para incentivar la inversión y dinamizar la economía, dice todo lo necesario sobre la naturaleza real de la medida. No es política habitacional. Es política de reactivación económica que usa la vivienda como instrumento y a las familias populares como consumidores de un producto cuya producción beneficia principalmente a quienes ya tienen capital suficiente para especular con el suelo urbano.
La ciudad que merecemos
La alternativa a estas modificaciones no es la parálisis ni la negativa a cualquier actualización normativa. Es una política urbana que parta de una premisa radicalmente distinta: que el suelo urbano es un bien común antes que un activo financiero, y que las decisiones sobre cómo se usa deben tomarse con participación de las comunidades que lo habitan y con criterios de bien colectivo antes que de rentabilidad privada.
Eso significa capturar la plusvalía urbana que genera la inversión pública para financiar más inversión pública en los territorios que más la necesitan. Significa construir vivienda pública de calidad en ubicaciones centrales, cerca de los empleos y los servicios, en lugar de relegar a las familias populares a la periferia donde el suelo es barato pero vivir es caro en tiempo y en calidad de vida. Significa regular el mercado de arriendos para que la densificación no expulse a quienes construyeron los barrios. Y significa fortalecer la autonomía municipal para que cada comunidad pueda decidir cómo crece su territorio sin que una norma nacional impuesta desde arriba le quite esa capacidad.
Lo que las modificaciones a la OGUC del gobierno de Kast producirán, si se aprueban como están, es exactamente lo contrario. Más especulación, más expulsión, más guetos verticales donde el capital deposita a quienes no puede alojar en ningún otro lugar porque todos los demás lugares ya fueron valorizados más allá de su alcance.
La ciudad que el capital construye no es inevitable. Es el resultado de decisiones políticas que pueden ser disputadas y reemplazadas por otras. Esa es la disputa que estas modificaciones abren y que las comunidades, los municipios y la izquierda tienen la obligación de dar sin concesiones.